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2024-07
2024年已經過半，雖然土地市場呈現“點狀回暖”態勢，但房企投資拿地方面卻未有明顯起色。克而瑞的數據顯示，2024年上半年，“投資百強房企”拿地金額總量為4204億元，同比下降40%，降幅創2023年以來新高。今年以來，“銷售百強房企”拿地金額下滑幅度，與這些房企的銷售業績排名，形成強烈反差。從融資端來看，據中指研究院統計，上半年，房地產企業債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%。其中信用債，央國企發行規模占比達93%，較上年同期增加3個百分點；民營和混合所有制房企的發行規模占比，較上年同期均明顯下降。“房地產投資規模主要與拿地、施工有關。當前，房地產企業施工面積、拿地規模在持續下降。國家統計局數據顯示，前5個月，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%。因此未來幾個月，房地產投資規模仍不樂觀。”7月3日，中指研究院企業研究總監劉水在接受記者采訪時指出，下半年，開發投資規模同比降幅或將收窄，但全年投資表現預計仍偏弱。土地供求縮量，房企投資拿地“量入為出”據諸葛數據研究中心監測數據，上半年，全國土地供應規劃建筑面積為15089萬平方米，同比下跌40.7%；成交規劃建筑面積11511.1萬平方米，同比下跌36.8%；成交樓面價為4893元/平方米，同比下跌17.1%。中指研究院統計顯示，上半年，全國重點22城中有20城發布了2024年供地計劃，土地供應規模整體同比下降約10%。其中，一線城市供應縮減最多，達到60%，但在樓面均價上升12.5%的情況下，土地出讓金下降幅度減少到了37%；二線城市的土地供應面積、成交面積、土地出讓金同比下降均超四成；三線城市的樓面均價降幅最大，達到15.3%，疊加成交面積縮減，土地出讓金規模同比下降了44.3%。從區域來看，上半年，長三角TOP10房企拿地金額776億元，繼續領跑四大城市群，京津冀TOP10企業拿地金額749億元，位列第二，中西部和大灣區TOP10企業拿地金額分別為326億元和264億元。具體到城市，上半年，上海、杭州、北京、成都、寧波、長沙等地的優質地塊熱度較高，多宗地塊觸頂或溢價率在30%以上。今年一季度，22城各月土地成交溢價率均在8.5%以上；二季度起，城市之間土拍分化加劇，成交溢價率持續下行，僅上海、杭州、成都等地部分地塊尚能拍出高溢價。值得注意的是，上半年，僅三成銷售百強房企在拿地，部分頭部央國企投資拿地的步伐也大幅放緩。據中指研究院統計，上半年，百強企業拿地總金額3801億元，同比下降35.8%。其中，權益拿地金額超過200億元的房企，只有建發房產和中建壹品，這兩家均為央國企；權益拿地金額超過100億元的房企有10家，絕大多數也是央國企。從新增貨值榜來看，上半年，全口徑新增貨值超過500億元的房企，僅有建發房產，新增貨值超過200億元的房企有10家。建發房產、華潤置地和中建壹品分別以513億元、374億元和410億元的金額，位列新增貨值榜前三。TOP10房企權益新增貨值總額3229億元，占TOP100企業總額（8896億元）的36%。同時，百強房企拿地銷售比繼續走低。據克而瑞統計，上半年，“銷售百強房企”拿地銷售比降至0.14，環比減少0.01；TOP10房企拿地銷售比為0.15，各梯隊拿地銷售比均在低位徘徊。特別是頭部房企，今年以來拿地金額下滑幅度與銷售業績排名形成強烈反差。其中，保利發展拿地金額同比下降70%，中海地產下降73%，萬科下降94%。相較而言，建發房產、龍湖集團、綠城中國和濱江集團等房企，拿地則表現相對積極，拿地銷售比也保持在行業平均水平之上。據諸葛數據研究中心監測數據，今年上半年，國央企權益拿地金額占比40%，較2023年持平；地方城投權益拿地金額占比由上年的44%，降至42%；民營房企權益拿地金額占比最小，為18%。記者注意到，受制于土地供應縮減和資金承壓，“量入為出，以銷定投”成為當下多數房企投資拿地的策略。以龍湖集團為例，上半年，公司在北京、上海、杭州、成都等7個城市共獲得7宗土地。如位于上海奉賢新城的地塊，毗鄰地鐵，此前龍湖集團在該板塊已布局春江天璽等多個住宅項目和天街項目；在成都，龍湖集團獲得的金牛區一環內地塊，屬于蓉北商圈核心地段，交通、商業、教育、醫療等城市配套完善。在6月份的股東大會上，龍湖集團管理層透露，公司在拿地策略上“以銷定支”，嚴守刻度，優中選優，把握好投資節奏，高度聚焦在一二線高能級城市。深耕杭州及浙江區域的濱江集團，上半年，權益拿地金額排在行業第四，權益新增貨值排在行業第六。濱江集團微信公眾號消息顯示，上半年，公司共斬獲10宗地塊，旗下共有12個項目全新開工。進入6月，房企投資下行趨勢有所扭轉。克而瑞重點監測的30家房企數據顯示，單月投資金額288億元，環比上升101%。究其原因，一方面是5月份基數較低，另一方面南京、合肥等核心城市，年中推地吸引規模企業積極參與，如保利發展、中海地產、華潤置地、建發房產等央國企在核心城市發力，建發房產單月拿地金額超80億元。融資規模下降,房企仍面臨較大償債壓力從融資端來看，上半年，房企融資規模仍在下降。據中指研究院統計，上半年，房地產企業債券融資總額約2822.9億元，同比下降26.1%。信用債同比下降21.9%，海外債下降54.8%，ABS下降33.3%。其中信用債方面，央國企發行規模占比達93%，較上年同期增加3個百分點；民營房企和混合所有制房企發行規模占比較上年同期均明顯下降。另據克而瑞的數據，從65家典型房企的情況來看，2024年上半年融資總額為2131億元，同比下降37%；從季度表現來看，一二季度分別同比下滑了41%和32%。境外債發行方面，克而瑞的數據顯示，上半年僅監測到越秀地產和五礦各發行了一筆境外債券，票息分別為4%和4.6%。“由于當前房地產市場沒有發生明顯改善，金融機構等對行業預期仍較弱。下半年，房企融資規模或將繼續下降。另外，房企融資越多負債越多，后期償債壓力也會越大。目前，多數企業注重穩健經營，會主動減少負債規模，適度減少融資。”劉水表示。目前，由于順利融資的房企大多是經營穩健企業，因此，融資成本反而表現為大幅下降。劉水指出：“上半年，房企債券融資平均利率較上年同期下降0.7個百分點至3.1%，其中信用債、海外債、ABS平均利率，分別為3.03%、5.6%和3.09%，分別較上年同期下降0.62、1.66和0.66個百分點。”另據克而瑞統計，今年上半年，房企整體新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個百分點。除了融資方面，房企資金壓力的另一面則是巨量債務，而已實現債務重組的房企仍有再次違約的風險。克而瑞的統計顯示，上半年，房企債券到期規模達2799億元，其中一二季度到期債券規模均超1300億元，三季度債券到期將超過1000億元。對暫無償債壓力或完成債務展期及置換的企業來說，未來也面臨同樣的債務壓力。如果投資端、銷售端和融資端繼續不見起色，房企2025年債務壓力甚至要大于2024年。以萬科為例，在全數匯出6.126億美元償付一筆到期票據本息后，今年已無到期的境外債。但對于萬科而言，2025年才是真正的挑戰，全年累計需要償還的到期債務至少有246億元。不過，5月以來，多家民營房企宣布成功融資。5月14日，新希望地產成功發行2024年度（第一期）中期票據，發行規模8億元；5月17日，新城控股2024年度第一期中期票據成功發行，發行規模13.6億元；5月29日，濱江集團發行2024年度第三期短期融資券，實際發行總額7億元，發行利率3.6%。值得一提的是，6月20日，標普將中海地產的長期發行人信用評級由“BBB+”上調至“A-”，將該公司未償高級無抵押票據的長期發行評級由“BBB+”上調至“A-”，同時將其現有中期票據計劃的評級上調至“A-”。劉水分析指出，標普上調中海地產評級，首先表明國際機構對我國房地產行業發展的預期正在改善；其次，向國際資本市場傳遞了積極信號，有利于房地產企業國際融資；第三，此次上調評級表明中海地產的經營，獲得了國際機構的認可和肯定，充分說明了其經營的韌性與穩健。此外，今年以來，各地紛紛加快推進房地產項目“白名單”落實。據金融監管總局統計，截至5月16日，商業銀行已按內部審批流程，審批通過了“白名單”項目貸款金額9350億元。“白名單貸款審批加快，有助于房企建設項目的施工及竣工。”劉水表示。記者梳理發現，廣東、河北、浙江、河南、福建、重慶、安徽、江蘇等地的房地產融資協調機制運行順利，部分地區在完成第一批和第二批“白名單”項目推送后，已經啟動第三批項目的篩選和推送工作。從企業層面看，以旭輝集團為例，截至7月3日，公司在全國已有72個項目，入圍房地產項目“白名單”，45個項目已獲融資支持，其中3個項目獲得新增融資。記者從旭輝集團方面了解到，公司蕪湖鎏金印象為首個獲批新增融資的項目，獲批金額1.5億元；北京國祥云著項目在此前已獲置換融資的基礎上，再次獲得新增融資0.5億元；太原江山云悅項目獲批新增融資金額0.4億元。對于下半年房地產開發投資趨勢，中指研究院預計，在低基數效應下，下半年開發投資規模同比降幅或將收窄，但全年投資表現預計仍偏弱，隨著項目“白名單”等政策深入推進，或將對投資產生一定支撐。
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2024-07
美國西北大學科學家開發出一種制造混凝土的新工藝，實現了高達45%的二氧化碳（CO2）封存效率。這意味著制造過程中注入的CO2有近一半被捕獲和儲存。這種工藝不僅能封存CO2，還能確保生產出的混凝土在強度和耐久性方面都不受影響。相關論文發表于最新一期《自然·通訊材料》雜志。
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2024-06
近期，湖北多地住房和城鄉建設局更名為住房和城市更新局，并相繼掛牌。此前，城市更新這一職能主要是由公眾較為熟悉的“住房保障和房屋管理局”或“住房和城鄉建設局”承擔。在新一輪機構改革中，截至目前，地方層面新組建“住房和城市更新局”，除了湖北?，廣東?、深圳也于近?兩年??成立了專門的“城市更新局”。根據當地官方媒體報道，這些新掛牌的住房和城市更新局均由當地住房和城鄉建設局更名而來。有?媒體?指出?，住房與城市更新局的名稱變更代表了對房地產市場的調整和轉型，也意味著更多的老舊房屋將進行改造和更新，從而提高城市的整體品質和人居環境。政府將致力于回歸房屋的居住本質，滿足老百姓對于舒適居住環境的需求。以武漢市住房和城市更新局為例，官網介紹稱，該局貫徹落實黨中央關于住房保障和房屋管理、市政基礎設施建設、城市更新等工作的方針政策和決策部署，把堅持和加強黨中央對住房保障和房屋管理、市政基礎設施建設、城市更新等工作的集中統一領導落實到履行職責過程中，落實市委、市政府工作要求。據《湖北日報》此前報道，6月18日，湖北省委書記、省人大常委會主任王蒙徽主持召開省委專題會議，聽取武漢市、宜昌市、黃石市推進城市更新有關情況匯報，研究部署下一步重點任務。會議強調，要把危舊房改造作為推進城市更新的核心內容，探索以市場化方式推進危舊房改造的新模式，著力解決城鎮危舊房“不安全、不成套、不配套、不完善”等突出問題，持續改善人民群眾住房條件和居住環境。要適應人民群眾對住房的要求從“有沒有”轉向“好不好”，探索搭建社區服務供應鏈平臺，推動既有住宅加裝電梯、適老化改造等工作，形成為民服務的長效機制。要加快推進以縣城為載體的就地城鎮化，制定完善縣城綠色低碳建設標準，提升縣城建設質量和公共服務水平，創造條件讓返鄉農民工和進城農民先“安居”再“樂業”。要加快推進相關試點工作，及時總結經驗，形成可復制、可推廣的模式，推動城市更新取得更大成效。東中西部?區域?發展?和改革研究院?院長?于今?表示??，作為?改革開放?前沿?，珠三角??城市發展較早，城市更早進入需要更新?進一步提升時期。早在2001年，香港特區就已成立市區重建局，專門負責城市更新工作。市區重建局雖然名為“局”，但其實為一個永久延續的法人團體，不得被視為政府雇員或代理人，也不得享受政府地位。香港特區政府對市區重建局的運作、資金來源、財政、回收土地、政策制度等方面給予支持，但對業務干預較少。“深圳?市?是?全國??首個?城市更新??試點?。廣州市是第一個設立城市更新機構的城市，2015年2月成立城市更新局。深圳、廣州在城市更新方面先期探索之后，如今湖北?的跟進，應該能夠說明，于大城市住建部門而言，城市更新這項工作，在未來將會擺在更加突出的位置。”于今說，十八大以來，我國城市更新在理論和實踐上已經取得了一定成績。一些地區（如廣州、深圳、上海、南京及?香港?特區?）在城市更新方式與思路上也做了一些有益的探索。但是，總體上我國城市更新還存在著改造規模過大、速度過快，忽視城市文脈的保護等問題。城市更新不僅僅是解決“衰退”問題，更重要的是如何協調好經濟利益、社會利益和環境利益三者之間的關系，從而有力地促進城市更新與城市的可持續發展。于今認為?，我國城鎮化率已經超過60%，步入城鎮化較快發展的中后期。面對城市發展的新問題、新形勢，“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要草案提出，實施城市更新行動。對于全面提升城市發展質量、不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要、促進經濟社會持續健康發展，具有重要而深遠的意義。作為國內最早的城市更新研究者及城市更新系統觀創始者，于今從本世紀初開始關注城市更新問題，其取得的成果和部分觀點被納入國家重點項目及有關發展綱要。于今?表示?，隨著城市發展進入城市更新時代?，以及?新輪?改革?深入?，全國?各地設立城市更新機構加以配合。推進城市更新，就是踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，回應群眾期盼，補齊城市基礎設施和公共服務等突出問題和短板，讓改革發展成果更多更公平地惠及全體人民。
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2024-06
近日，國際標準化組織（ISO）最高技術管理機構——ISO技術管理局通過決議，正式批準在混凝土、鋼筋混凝土和預應力混凝土技術委員會下成立鋼—混凝土組合結構和混合結構分委會（以下簡稱分委會），并將分委會秘書處設在中國。鋼—混凝土組合結構和混合結構，是結合混凝土和鋼材兩種主要建筑材料的優勢而形成的高性能結構，力學性能優越、經濟低碳，正成為世界范圍內高層建筑、大跨橋梁、大型能源工程等多行業重大土木工程基礎設施主體結構的優選形式之一。分委會將開展基于全壽命周期的鋼—混凝土組合結構和混合結構的設計、施工、運維、拆除和循環利用等方面相關國際標準的制定工作，對于保障重大土木工程中鋼—混凝土組合結構和混合結構主體結構的全壽命周期安全性能具有重要意義。我國作為分委會的秘書處承擔國，將積極履責，推動世界各國專家致力于鋼—混凝土組合結構和混合結構領域相關國際標準化工作，為全球土木工程基礎設施建設貢獻力量。
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2024-06
明知他人購買水泥用于澆筑養殖池，卻未將其出售的水泥嚴禁澆筑混凝土這一情況予以說明和告知，導致澆筑的養殖池和水泥地面混凝土全部凍壞。日前，旌德法院審理了這樣一起買賣合同案，判決被告承擔50%的損害賠償責任。案件上訴后，宣城中院判決駁回上訴，維持原判。法院經審理查明：2022年9月，原告某養殖公司因新建龜鱉養殖場，澆筑養殖池需向被告某建材店購買水泥。第一批購買的水泥為標號425海螺水泥，澆筑1個養殖池后，施工人員建議原告更換紅松水泥，后某養殖公司確定將海螺水泥更換為紅松水泥（標號為P.S.A32.5礦渣硅酸鹽水泥），水泥包裝袋背面印有大字“嚴禁澆筑混凝土”的廠家提示。某建材店明知某養殖公司購買水泥是為了澆筑養殖池，而紅松水泥嚴禁澆筑混凝土，卻沒有予以說明和告知。2022年9月11日至2022年12月13日期間，某建材店送貨至施工現場，每次送10包，但均未告知。某養殖公司及聘請的施工人員收到水泥后，也沒有對水泥進行檢驗，因此也沒發現包裝袋背面的大字提醒。施工人員共澆筑了13個養殖池和地面，面積1萬多平方米。2023年1月，某養殖公司發現用紅松水泥澆筑的養殖池和水泥地面混凝土全部凍壞，造成損失277932元，遂訴至法院，要求某建材店承擔50%的賠償責任，共計138966元。一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。依此規定，在買賣合同中，合同履行義務包括兩個方面：一為當事人約定之義務；二為法律規定之義務，基于誠實信用原則所派生之義務即附隨義務。被告某建材店明知原告某養殖公司向其購買水泥是用于澆筑龜鱉養殖池和地面，而后來更換的P.S.A32.5礦渣硅酸鹽紅松水泥嚴禁澆筑混凝土，如此事關原告公司重大利益之事項，被告理應在雙方締約時予以詳細告知，該項告知義務也是誠信原則之價值取向在合同中的具體要求。但被告某建材店作為出賣人未盡到告知說明的附屬義務。且2022年9月11日至2022年12月13日期間，被告每次送10包紅松水泥到施工現場仍未盡到說明、告知義務，導致原告某養殖公司澆筑的養殖池和水泥地面混凝土全部凍壞產生損失，使合同目的不能實現，損害了原告的利益。被告對因違反附隨義務而給原告造成損失，應承擔損害賠償責任。原告作為買受人也未盡到充分的注意、謹慎義務，沒有對被告送到施工現場的水泥及時進行檢驗，對水泥包裝袋上的“嚴禁澆筑混凝土”的警示在長達3個月的時間內沒有發現，自身對造成的損失也有過錯，應自行承擔其損失的50%，被告某建材店承擔50%的責任。依據《中華人民共和國民法典》相關條款規定，一審判決：被告某建材店賠償原告某養殖公司損失138966元。某建材店不服，向宣城中院提起上訴。宣城中院認為，一審法院判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。遂判決：駁回上訴，維持原判。
